EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE VIVIENDA ALQUILADA

¿Qué ocurre si el propietario del piso en el que vivo de alquiler no paga la hipoteca? ¿Pueden desahuciarme?

Para dar respuesta a esta cuestión hay que partir de la fecha del contrato, ya que en el año 2013 hubo una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que introdujo importantes cambios en relación a este tema:

– Si el contrato de arrendamiento es de fecha anterior a junio de 2013:

  • si la ejecución hipotecaria se produce durante los 5 primeros años de vigencia del contrato el arrendatario tendrá derecho a mantener el alquiler hasta que se cumplan 5 años desde la fecha de inicio.
  • Si hay constancia del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad con fecha anterior a la ejecución hipotecaria habrá que respetar la duración pactada entre arrendador y arrendatario incluso si es superior a 5 años.

 – Si el contrato de arrendamiento es posterior a la reforma de 2013:

  • En el momento en que se produce la ejecución hipotecaria y el arrendador pierde su derecho sobre la vivienda quedará extinguido el contrato de arrendamiento.
  • Si se hubiera dejado constancia del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la ejecución del Banco continuará el alquiler hasta finalizar la duración pactada.

Forma parte del procedimiento de ejecución hipotecaria la obligación de notificar a los arrendatarios la existencia de dicha ejecución para que presenten en el juzgado, en el plazo de diez días,  el contrato de alquiler que justifica la ocupación de la vivienda. En cualquier caso, en cuanto el inquilino se entere de la existencia de una ejecución hipotecaria deberá personarse en el juzgado para aportar la documentación oportuna (contrato de alquiler, recibos, prórrogas y/o fianza).

Antes de anunciarse la subasta de la vivienda el juzgado tendrá que pronunciarse acerca del derecho de los ocupantes a permanecer en el inmueble.

Si se justifica el alquiler con un contrato y se aportan justificantes de los recibos mensuales y fianza es posible que el juez reconozca el derecho del inquilino y pueda quedarse en la vivienda hasta que termine el contrato. No se puede hacer mucho más en estos casos, por nuestra parte os dejamos una recomendación para intentar prevenir problemas de este tipo: antes de firmar el contrato de arrendamiento podéis solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad, un trámite barato y fácil de hacer que os va a dar la información que necesitáis sobre la vivienda que queréis alquilar:

  • Si no tiene anotada una hipoteca pero por ejemplo dudáis de la solvencia o capacidad de pago del arrendador u os gustaría hacer el contrato con larga duración podríais inscribir en el registro el contrato de alquiler, no es un trámite legalmente exigido y por eso no suele hacerse, pero es lo único que va a hacer valer vuestro alquiler frente a terceros.
  • Si tiene anotada una hipoteca como es anterior a vuestro alquiler ya no tiene mucho sentido dejar en el Registro constancia del mismo. Ahí ya es cuestión de barajar pros y contras, pero tened claro que a partir de 2013 la ejecución hipotecaria de la vivienda supone la extinción automática del contrato de arrendamiento.

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