Los contratos de arrendamiento, como muchos otros, no tienen por qué constar por escrito en ningún documento. Es cierto que esta situación puede dar lugar a muchos riesgos innecesarios tanto para arrendador como arrendatario pero es perfectamente legal, y como tal, genera derechos y obligaciones para ambas partes.
A partir de que el inquilino entra en el inmueble comienza a surtir efecto el contrato de alquiler y por tanto el arrendatario tiene derecho a:
- Derecho a una duración mínima del alquiler de 3 años si es para uso de vivienda. Se amplía un año si el arrendador no preavisa con suficiente antelación (un mes) de la finalización del contrato. Excepción a esto es que el arrendador demuestre que necesita el piso para él mismo, su cónyuge en caso de separación o divorcio o familiares en primer grado de consanguinidad o adopción: en estos casos tendrá que esperar un año y avisar al inquilino con al menos dos meses de antelación.
- Derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda.
- Derecho a hacer las reparaciones necesarias en la vivienda a efectos de mantenerla en condiciones óptimas para su uso y disfrute.
Ahora bien, para que en la práctica el inquilino pueda ejercer estos derechos en caso de conflicto con el arrendador es necesario que disponga de recibos o justificantes de pago del alquiler.
Muchos propietarios intentan recurrir a contratos de alquiler verbales para evitar tener que declarar el alquiler a Hacienda; como contrapunto abaratan el precio del alquiler y convencen así a los inquilinos. En la práctica, un contrato de alquiler verbal a quien más perjudica es al propietario – arrendador:
- Tiene mayor dificultad para acreditar la fecha de inicio del alquiler por ejemplo a efectos de cómputo del plazo para preavisar la finalización del contrato.
- Si el inquilino comienza a hacer los pagos de cantidades menores o de forma irregular le va a resultar más difícil acreditar cuál era la renta realmente pactada para un desahucio por falta de pago.
- Si no declara el alquiler se arriesga a una sanción por evadir impuestos, bien como resultado de una inspección o a través de la solicitud de una declaración paralela.
- Igualmente se arriesga a una sanción por no depositar la fianza en el organismo correspondiente.
Los contratos por escrito tienden a contener más cláusulas y restricciones. Un contrato verbal suele ser más simple y en una relación arrendador – arrendatario pueden darse muchas situaciones de conflicto, por ejemplo una muy clara va a ser la actualización de la renta: a falta de cláusulas preestablecidas en relación a la subida del precio del alquiler se bloquea a muchos propietarios la posibilidad de subir la renta y también a muchos inquilinos les impide reclamar que se la han subido demasiado. Habrá que recurrir de nuevo a los recibos o resguardos de transferencias para ver la fecha de inicio del alquiler y el precio inicialmente pactado.
En definitiva, aunque lo aconsejable es dejar constancia de los términos del acuerdo por escrito, no hay ningún impedimento ni resta derechos el tener un contrato de alquiler verbal, si bien es imprescindible que en última instancia haya alguna prueba documental de ese contrato: recibos mensuales del pago del alquiler o justificantes de transferencia. Nada de entregar el dinero en mano al propietario del piso y que éste no te de ningún documento acreditando haber recibido el dinero. Entonces a pesar de tener derechos el inquilino quedará desprotegido y le resultará muy difícil hacerlos valer frente al propietario.
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