La respuesta a esta cuestión es contundente: no encontramos en la legislación de propiedad horizontal ninguna norma que limite o impida que los propietarios puedan discutir y someter a votación cualquier asunto las veces que estimen conveniente; incluso en relación a un acuerdo ya adoptado en Junta de Propietarios, aquellos que votaron en contra tienen la posibilidad de volver a solicitar la discusión del mismo asunto posteriormente y que se revoque dicho acuerdo (lógicamente mientras no se ejecute). Vamos a ver un poco más detalladamente cuál es el procedimiento para proponer la discusión de un asunto en Junta de Propietarios:
Para plantear una determinada cuestión en Junta de Propietarios y solicitar que sea votado por todos y alcance la categoría de “acuerdo” válido a estos efectos, cualquier propietario puede solicitar la inclusión del asunto que sea de su interés en el Orden del Día de la próxima reunión, a través de escrito motivado dirigido al Presidente de la Comunidad.
A partir de aquí pueden pasar dos cosas:
- Que el Presidente de la Comunidad niegue la petición y el asunto no sea incluido en el Orden del Día:
- La ley no recoge sanciones a esta conducta por lo que la opción que tiene el Propietario es iniciar una acción judicial para obligar al Presidente a la inclusión del asunto conforme a las prescripciones legales.
- Acudir a la reunión y someter el asunto a discusión en el momento de los “Ruegos y Preguntas”, teniendo en cuenta que cualquier tema que se trate en este apartado es fácilmente impugnable por cualquier propietario no presente, además tiene el plazo de un año para hacerlo desde que sea notificado. En este sentido no nos conviene tratar ningún asunto que estimemos de importancia en el momento de los “ruegos y preguntas”, sino en el Orden del Día como ya venimos indicando, para que pueda llegar a conocimiento de todos los propietarios y, si se discute en la reunión, pueda alcanzar válidamente la condición de “acuerdo adoptado en Junta”.
- Que se incluya nuestra petición como uno de los asuntos pendientes de tratar en el “Orden del Día” y sea sometida a votación conforme a las condiciones y requisitos de quorum previstos en la legislación de propiedad horizontal. Importante tener en cuenta como ya hemos dicho al principio que mientras un acuerdo válidamente adoptado en Junta de propietarios no se ejecute se corre el riesgo de que cualquiera que votara en contra solicite de nuevo el tratamiento del tema y se acuerde algo diferente en Junta posterior, que igualmente adquirirá la condición de “acuerdo” y quedará pendiente de ejecución. Y así cuántas veces quieran los propietarios de la Comunidad.
Si te ha resultado interesante nuestro artículo, tal vez te gustará leer: Cómo ejercer mi derecho de información como propietario ante la Comunidad.
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Hola. Hasta que punto puede denegar la peticion? No habra dispuesto ninguna sancion, pero una comunidad es de todos, y el presidente solo representa a esa comunidad como no podria aceptar la peticion de incluir algo para una reunion??
Y sobre la, impugnación de lo que se acorde en ruegos y preguntas por los ausentes?? Si esta ausente y no a delegado su voto en otro, no debe tener opinion ni autoridad ninguna no? Todo propietario tiene obligacion de acudir a las reuniones.
Y quisiera hacer otra pregunta, en una urbanización en la que son casas pareadas, que se considera comun concretamente? Los patios tanto delanteros como traseros pueden considerarse privativos?
A la hora de querer algunos vecinos pintar las fachasdas de sus casas como si fuese un bloque de piso, que es lo comun y no, para pintar entre todos?
Gracias
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Buenos días Juan Manuel, voy a intentar dar respuesta a todas sus dudas:
Es cierto que el Presidente tiene dentro de sus obligaciones el incluir en el Orden del Día cualquier asunto de trascendencia comunitaria, a petición de cualquiera de los propietarios. Ahora bien, puede entender que se trata de un tema personal que por tanto no es de interés comunitario y negarse a incluirlo. En caso de que eso ocurra como indico en el post la ley no establece ninguna sanción específica, por lo que el propietario afectado tiene dos opciones:
1. Acudir a la Junta y manifestar sus peticiones en el momento de los “Ruegos y preguntas”, lo que desaconsejo, dado que al no estar en el Orden del Día es fácilmente impugnable por cualquier propietario ausente.
2. Recurrir judicialmente la oposición del Presidente, solicitando en el juzgado que el asunto en cuestión que es de su interés sea incluido obligatoriamente en el Orden del Día.
En cuanto a su duda sobre impugnación de propietarios ausentes, lo que quiero decir exactamente en el post es que si un asunto se plantea en el momento de “Ruegos y Preguntas” y no está incluido expresamente en el Orden del Día que se comunica de forma previa a los propietarios, uno que no asista simplemente porque los asuntos a tratar no le ofrecían demasiado interés, sí que puede interesarse por el tema tratado en “Ruegos y Preguntas”, cuyo contenido no conocía con anterioridad. En ese caso puede impugnarlo, por lo que mi opinión es que un tema que se considera importante siempre sea incluido en el Orden del Día de los asuntos a tratar.
Por último, en cuanto a qué se considera elemento común y privativo en una Comunidad de Propietarios, concretamente la fachada y los patios como me indica son considerados elementos comunes en principio, según la ley (art. 396 del Código Civil); no obstante, lo que va a determinar el carácter común o no de un elemento o instalación va a ser principalmente lo dispuesto en el Título Constitutivo de la Comunidad, cuya escritura puede consultar en el Registro de la Propiedad. Para más información quizás le interese leer nuestro post: https://andreyferreiroabogados.com/2017/09/04/elementos-comunes-y-privativos-de-las-comunidades-de-propietarios/
Espero haberle sido de ayuda. Gracias por su comentario y un saludo.
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Gracias por responder.. Me ha quedado casi todo claro y lo he entendido.. Salvo el tema de que se pueda considerar un patio o los dos, de cada casa como comun, ya que solo es usado por cada propietario de cada vivienda.. y es la entrada unica a su vivienda. y lei algo en el articulo 17.4 creo recordar, sobre que si alguna zona considerada comun tiene un acceso cuyo sitio es solo para uso privativo, se podria considerar como tal(a groso modo)
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Sigo pensando que la clave está en el Título Constitutivo: si ahí dice que es privativo no tenemos nada más que hablar; pero si no dice nada en mi opinión se debería considerar como un elemento común, si bien teniendo en cuenta que el propietario de la vivienda en cuestión tiene un derecho de uso y disfrute exclusivo innegable, si tal como dice es la única vía de acceso para su vivienda. Esto es muy importante a la hora de decidir sobre reparaciones necesarias, que deberán ser aprobadas en Junta y supondrán un desembolso para todos los propietarios de la Comunidad, o la colocación de elementos como toldos, techados o similar, que deberá ser decidido en Junta igualmente.
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Hola y gracias de nuevo por responder. Esto que quiero consultar y que si, usted es tan amable de aconsejar no es relativo a este post, pero no se por donde consultarle.
Me gustaría que me dijera que hay de poder impugnar una votación acordada por mayoría de los presentes en pintar la fachada de todas las viviendas, sobre este artículo que he leído. :
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de lastres quintas partes del total de los propietariosque, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que haganinservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta suconsentimiento expreso.
Entiendo que con esto yo que no estoy de acuerdo, podría negarme y/o impugnar esta votación?
Gracias
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Perdón… Se me olvidó comentar que en la votación, hubo 15 a favor y 6 en contra de los presentes en la reunión…. Cosa que no se dio, según lo que dice la ley de las 3/5 partes. No se, si esto es así… Y también se puede impugnar por este motivo.
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Efectivamente, se puede impugnar por falta del quorum previsto legalmente; para saber cómo hacerlo y cuáles son las disposiciones a tener en cuenta para los propietarios ausentes le dejo enlace a un post del blog que puede resultarle aclaratorio: https://andreyferreiroabogados.com/2017/10/10/como-impugnar-acuerdos-de-la-comunidad-de-propietarios/
Gracias por dejarnos un comentario. Un saludo.
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