Guía rápida para reclamar los gastos de formalización de tu hipoteca.

calculator-icon_34473El 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo (en adelante TS)  dictó una sentencia declarando abusiva una cláusula en la que el Banco imponía al cliente el pago de todos los gastos, impuestos y comisiones derivados de su préstamo hipotecario; el TS declaró la nulidad por abusivas de todas estas cláusulas que atribuyen al consumidor los gastos derivados de la celebración del contrato, en base a la falta de concreción en el contrato de préstamo de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos únicamente de manera genérica. Por otro lado, la imputación en exclusiva al consumidor de todos estos gastos le ocasiona, en palabras del TS, un “desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en una negociación individualizada”.

        Cómo saber si estoy afectado y puedo reclamar.

Es necesario revisar la escritura de préstamo hipotecario y comprobar que el contrato contiene esta cláusula relativa a los gastos hipotecarios de formalización. Prácticamente está en la casi totalidad de las hipotecas.

        Gastos que pueden ser objeto de reclamación.

  • Gestoría, siempre que ésta fuera impuesta por el Banco (ocurre así en la casi totalidad de los casos).
  • Notaría y Registro de la Propiedad: según la referida sentencia del TS, estos gastos deben correr de cuenta del Banco por ser el beneficiario de que el contrato se formalice en escritura pública mediante la intervención de un Notario y se inscriba en el registro, necesario para que la hipoteca en sí exista y tenga efectos jurídicos frente a terceros.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): igualmente debe ser abonado por el Banco, al ser el interesado en la formalización de la hipoteca.
  • Tasación de la vivienda si ésta hubiese sido impuesta por el Banco; si la realizó el consumidor por su cuenta no procede incluirla en la reclamación.
  • Documentación a presentar.
  • Copia de la escritura del préstamo hipotecario. Si no disponemos de copia de la misma, en la Notaría donde firmamos el préstamo podremos solicitar otra.
  • Facturas de notaría, registro y gestoría. Si no disponemos ya de estos documentos, en la gestoría nos podrán facilitar copia.
  • Modelo 600 de Actos Jurídicos Documentados. Es posible que la gestoría conserve una copia, si no es así, tendremos que dirigirnos a la oficina liquidadora de la Comunidad Autónoma en la que se firmó el préstamo hipotecario.
  •  Vías de reclamación. Pasos a seguir.

Hay dos vías de reclamación: la primera, extrajudicial, consiste en realizar una reclamación por escrito al Servicio de Atención al Cliente del Banco, el cual tiene un plazo de 2 meses para contestar. Si transcurrido ese tiempo, bien no se ha obtenido respuesta o ésta no ha sido favorable, la segunda vía es la judicial, para la que será necesario estar asistido de abogado y procurador. Tendremos que presentar una demanda en el juzgado (del domicilio social del Banco o del domicilio del consumidor, indistintamente) solicitando la nulidad de la cláusula por abusiva y la íntegra restitución de los gastos abonados, aportando toda la documentación anteriormente indicada.

  • Plazo para reclamar.

4 años, a contar desde el día siguiente a la sentencia del Tribunal Supremo, por lo que tenemos hasta el 24 de diciembre de 2019 para reclamar.

  • ¿Y si ya he terminado de pagar la hipoteca?

Igualmente se podrá realizar la reclamación si el pago de los gastos de formalización de la hipoteca se hizo dentro de los 4 años anteriores al 23 de diciembre de 2015.

  • ¿Qué pasa con los gastos de cancelación de la hipoteca? ¿También los puedo reclamar?

Siguiendo la argumentación del TS en la citada sentencia, el interesado en cancelar registralmente una hipoteca no es el Banco, sino el consumidor, por lo que no habría base para reclamar estos gastos, es lógico, jurídicamente hablando, que corran de cuenta del cliente.

  • ¿Cuál es la postura de los Bancos ante este tipo de reclamaciones?

De forma generalizada, no están devolviendo nada salvo que se les obligue judicialmente; tenemos sentencias puntuales que no sientan jurisprudencia, por lo que no obliga a los Bancos a someterse a la misma. Hasta que no suceda como con la cláusula suelo y se legisle al respecto va a ser muy difícil que en una negociación extrajudicial el Banco devuelva el dinero, habrá que acudir casi con total seguridad al Juzgado y éste será el que tenga la última palabra.

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