Es habitual que surjan conflictos entre los propietarios de una Comunidad cuando se habla de asumir gastos de manera individual a la hora de realizar algún servicio o hacer una reparación. Para solucionar este tipo de problemas es importante conocer la diferencia que establece la ley entre elementos comunes y privativos de una Comunidad de Propietarios.

Partimos de lo siguiente: la clave siempre va a estar en lo dispuesto en el Título Constitutivo. Todo lo que en él no venga expresamente reconocido como elemento privativo se presume de entrada que es elemento común de la comunidad, teniendo en cuenta claro está, que existen elementos que por su propia naturaleza tienden a ser comunes, por ejemplo el portal o la habitación del edificio destinada a guardar los útiles necesarios para el servicio de limpieza.

La Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) no dice nada al respeto, pero en nuestro Código Civil sí encontramos un listado de elementos que se consideran comunes (insistimos en que esta lista tiene un mero carácter enunciativo, independientemente de lo que diga la ley, algunos elementos se considerarán privativos si así han sido reconocidos en el Título Constitutivo de la Comunidad).

• Suelo, vuelo, cimentaciones, azoteas y cubiertas.

• Elementos estructurales del edificio (pilares, vigas, forjados, muros de carga).

• Fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

• Portal, escaleras, porterías, pasos, muros, fosos, patios o pozos.

• Ascensores, depósitos, contadores o instalaciones análogas.

• Instalaciones y canalizaciones para desagüe y suministros de agua, gas y electricidad, así como las de agua caliente, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.

• Instalaciones de detección y prevención de incendios.

• Instalaciones destinadas a la seguridad del edificio.

• Antenas colectivas.

• Porteros electrónicos.

Entendemos que la enumeración anterior recoge algunos elementos comunes en cualquier caso, sobre los que no cabe en ningún caso atribuir ningún tipo de propiedad privada, como es el caso de los elementos estructurales del edificio. No obstante, sí que es posible, siempre que no se vea perjudicada la estructura del edificio, que se otorgue mediante el Título Constitutivo o los Estatutos de la Comunidad algún tipo de aprovechamiento especial por parte de un propietario en concreto.

Por el contrario, otros elementos como las terrazas, garajes o trasteros y, en general, espacios de uso comunitario, independientemente que por ley se presuma su carácter común, pueden ser dedicados a uso privativo en favor de uno o varios propietarios según el Título Constitutivo o Estatutos Comunitarios. Para ello se requerirá un acuerdo adoptado en Junta por unanimidad de todos los propietarios.

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