Cada vez escuchamos con mayor frecuencia Comunidades de Propietarios que adoptan en Junta acuerdos para prohibir el uso de las instalaciones comunes, como es la piscina, a aquellos propietarios que no están al corriente de pago de las cuotas comunitarias. ¿Estos acuerdos son legales y válidos? ¿Qué dice exactamente la ley?

Es una cuestión muy polémica y muy controvertida incluso entre los jueces ya que encontramos sentencias y argumentos en uno y otro sentido. Empiezo dejándoos mi opinión y después veremos cuáles son las opciones que se barajan en estos casos.

• La ley de Propiedad Horizontal recoge únicamente como sanción para los llamados “propietarios morosos” la privación del derecho a voto, que podrán recuperar al pagar las cuotas pendientes o consignar notarial o judicialmente el importe de las mismas. El mecanismo previsto para la reclamación de la deuda por parte de la Comunidad es el proceso monitorio. No hay más.

Partiendo entonces de lo anterior, la Comunidad no podría adoptar un acuerdo por el que priva a un propietario del uso de un elemento común (como es la piscina comunitaria) argumentando que no paga las cuotas de la Comunidad, puesto que no se adapta a ninguno de los cauces legales señalados anteriormente y, en consecuencia, vulneraría su derecho de propiedad. Además de esto, que insisto no es más que mi opinión, hay una cuestión más práctica que lo anterior y que debe plantearse la Comunidad: ¿Cómo se impide que un propietario acceda a la piscina? ¿Expulsándole? Y si no se aviene a razones ¿Por la fuerza? Cuidado con esto, la Comunidad puede enfrentarse a una denuncia por coacciones por parte del propietario en cuestión.

En definitiva, según mi opinión, la única vía legal que cuenta la Comunidad para cobrar lo que debe es la de la ley de propiedad horizontal y en ella no se contempla la posibilidad de impedir el acceso a la piscina como sanción para el propietario moroso. Cualquier acuerdo comunitario adoptado en este sentido no tendría validez alguna.

Ahora bien, en contra de esta postura encontramos fundamentalmente dos disposiciones:

• Cabe destacar una sentencia judicial de la Audiencia Provincial de Valencia de 13 de mayo de 2016, según la cual “privar temporalmente del uso de un elemento común de carácter accesorio como puede ser el uso de las zonas deportivas (…) cuando concurre una causa objetiva y justificada como es no contribuir a su mantenimiento, por su similitud a los supuestos analizados en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), no puede entenderse como un acuerdo contrario a la Ley ni a los Estatutos, sino como un acuerdo que queda en el ámbito de las Normas de Régimen Interior”.
• Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 23 de octubre de 2012, en la misma línea que la mencionada sentencia, entendiendo que la piscina es un elemento común accesorio, no esencial y que por tanto el impedir a un propietario moroso su disfrute en tanto no contribuye lógicamente a su mantenimiento no constituye una limitación del derecho de propiedad, cuanto más es una limitación de uso que se plantea de forma temporal o eventual. Esta resolución admite incluso que la limitación o prohibición aparezca en los Estatutos de la Comunidad.

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