La repercusión que pueda tener para el arrendatario y la vigencia del alquiler el hecho de que fallezca el arrendador dependerá en mayor medida de la condición que este tenga respecto al inmueble: si era propietario, el contrato de arrendamiento seguirá vigente sin necesidad de realizar modificación alguna; si era usufructuario, por el contrario, el contrato quedará extinguido como regla general, salvo que estemos ante un alquiler de renta antigua: en este caso, el fallecimiento del usufructuario no será causa de extinción del contrato si no resultan unas condiciones excesivamente gravosas para la propiedad (sobre todo larga duración o precio ínfimo).

El heredero del arrendador – usufructuario fallecido tiene que notificar expresamente al arrendatario tanto el fallecimiento del arrendador como su deseo de resolver el contrato por esta circunstancia. Si no le comunica nada y sigue cobrando la renta con normalidad se entiende que desea continuar con el contrato de arrendamiento y este continuará en vigor.

Hemos dicho anteriormente que si el arrendador era propietario del inmueble (ya sea vivienda o local) el contrato de arrendamiento continúa en vigor; tenemos que hacer unos matices en función de las posibles situaciones que pueden darse:

• Si hay un único heredero o hereda el Estado ante la ausencia de herederos del arrendador no hay problema: el contrato de arrendamiento sigue vigente con las mismas condiciones que se estipularon a la fecha de la firma del contrato.
• Si hay varios herederos, mientras se realiza la partición de la herencia y adjudicación el arrendatario debe seguir abonando la renta estipulada, bien sea mediante consignación judicial o a la cuenta bancaria de la herencia yacente si este es el caso.

El arrendatario, en caso que el/los herederos del arrendador quieran vender el inmueble, tendrán un derecho de adquisición preferente si no se ha establecido la renuncia expresa en el contrato.

Normalmente en el mismo contrato de arrendamiento vendrá determinada la condición que el arrendador tiene sobre el inmueble, es decir, si es propietario o usufructuario del mismo. Si no viniera reflejado tenemos la posibilidad de solicitar una Nota Simple al Registro de la Propiedad, que nos proporcionará la información solicitada, siendo además un trámite bastante asequible y económico. Es muy importante conocer este dato, sobre todo para arrendatarios de locales de negocio que realizan obras de mejora o acondicionamiento en el local, inversión de mobiliario… en previsión de futuro, y pueden encontrarse con que el arrendador era usufructuario del inmueble y ver extinguido el contrato en caso de fallecimiento de este y, por tanto, truncadas sus expectativas.

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