La pregunta que planteamos en el post plantea una situación bastante frecuente en la práctica. Es usual que los arrendatarios, por diversas circunstancias personales, familiares o laborales, tengan que finalizar el contrato de arrendamiento antes de lo previsto en el contrato. ¿Qué pasa en ese caso? ¿Pierden la fianza? ¿Deben dar alguna indemnización al arrendador?

Si hablamos de un arrendamiento de vivienda, deberemos distinguir:

• Contrato firmado entre el 1-1-1995 y el 5-6-2013: El inquilino puede desistir del contrato en cualquier momento, con un preaviso de dos meses. Tendrá que pagar indemnización al arrendador si la posibilidad ha quedado recogida en el contrato, siendo esta de un mes de renta por cada año del contrato que reste por cumplirse, prorrateándose los períodos inferiores al año.

• Contrato firmado a partir del 6-6-2013: dentro de este apartado debemos distinguir a su vez dos supuestos, siempre con preaviso de un mes de antelación:

  1. Si el contrato ha estado vigente durante más de 6 meses: la solución es idéntica a la anteriormente expuesta. El inquilino puede irse en cualquier momento, estando obligado a pagar indemnización únicamente si así se ha pactado en el contrato, siendo esta de un mes de renta por cada año del contrato que reste por cumplirse, prorrateándose los períodos inferiores al año.

  2. Si el contrato no ha llegado a los 6 meses de vigencia: según la ley, salvo que se haya pactado expresamente lo contrario, esto implica un incumplimiento de contrato y, en definitiva, también una indemnización a favor del arrendador (aunque no se haya recogido expresamente en el contrato). La indemnización consistirá en la suma de las mensualidades de rentas que resten hasta el cumplimiento de los 6 meses de contrato, con dos particularidades que me gustaría añadir:

  a) si se ha pactado indemnización expresamente en el contrato, esta se añade al pago anterior.

  b) si el arrendador alquila la vivienda antes de cumplirse los 6 meses, debe devolver al arrendatario el exceso (ya que cobraría doble y supondría un enriquecimiento injusto).

Si hablamos del arrendamiento de un local no nos importa si el contrato se ha celebrado antes o después del año 2013, sino que la solución es idéntica en ambos casos: habrá que estar a lo establecido en el contrato. Si no se ha dispuesto nada, la indemnización consistirá en las rentas que resten por pagar hasta la fecha prevista para la finalización del contrato, excepto que, como en el caso anteriormente expuesto, el arrendador alquile el local antes, ya que cobraría por duplicado la renta y supondría un enriquecimiento injusto por su parte.

¿Qué pasa con la fianza? No se debe confundir con la posibilidad de indemnizar al arrendador anteriormente expuesta. No es posible utilizar la fianza para pagar las rentas que falten hasta la fecha de finalización del contrato.

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