Comunidad de Propietarios: ¿Cómo reclamar las deudas de la Comunidad cuando el propietario moroso es un Banco?

Pongámonos en situación: Banco que se adjudica la propiedad de una vivienda a consecuencia del impago de cuotas hipotecarias por parte de sus clientes. Con esa adjudicación, el Banco adquiere la condición de propietarios y, por tanto, asume frente a la Comunidad los mismos derechos y obligaciones que cualquier otro. En este sentido, a partir de la fecha de adjudicación, el Banco es el obligado al pago de los gastos y cuotas de la comunidad.

Si el anterior propietario del local o vivienda ya adeudaba cuotas comunitarias, la responsabilidad de pago se extiende no solo al año de adjudicación, sino a los tres anteriores, si la fecha de adjudicación es posterior a junio de 2013. Si es anterior, solo a la anualidad en curso. 

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¿Cómo debe actuar la Comunidad de Propietarios para exigir al Banco el pago de las cuotas comunitarias?

  1. Enviar requerimiento de pago al Banco, de forma fehaciente (lo mejor, como siempre decimos, el burofax) dándole un plazo de tiempo para que proceda a regularizar los pagos.

  2. Si el Banco no lo hace, habrá que convocar Junta de Propietarios en la que, entre los puntos a tratar en el Orden del Día, se incluya el iniciar un procedimiento judicial de reclamación de cuotas al Banco como propietario moroso.

  3. Es necesario, como documentación para aportar con la demanda judicial: el requerimiento previo de pago, previsto en el punto 1, el acuerdo de la Junta de Propietarios (recogido en el Libro de Actas de la Comunidad) y un certificado de deuda emitido por el administrador o secretario y firmado por el presidente. Si la deuda es inferior a 2.000€ no se necesita ir asistido de abogado y procurador.

  4. Ojo: Si el Banco ha vendido la vivienda o local y no se lo ha comunicado al Secretario de la Comunidad, tal como exige la Ley de Propiedad Horizontal, seguirá respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular. Posteriormente, el Banco tendrá un derecho de repetición para reclamar a su vez al actual propietario pero, frente a la Comunidad, no tendrá forma de oponerse al pago.

    Lo bueno que tiene el ir contra el Banco es que no habrá problemas de solvencia, por lo que, si se encuentra con una sentencia firme que le condena al pago de las deudas comunitarias, rara vez se va a negar a hacer frente a las mismas.

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