Comunidades de Propietarios: Cerramiento de terrazas.

El cerramiento de terrazas y áticos es un tema muy frecuente en la práctica y, por tanto, más que recurrente en el Orden del Día las Juntas de Propietarios: sea por ampliar el espacio habitable de la vivienda, crear una nueva habitación o evitar ruidos del tráfico, por ejemplo.

Ahora bien, no es un tema fácil: no se pueden hacer sin más obras en la vivienda cuando con ello se altere, algo que ocurre en la gran mayoría de los casos al hablar de las terrazas, la configuración del edificio o el estado de la fachada. Ciertos tipos de cerramientos móviles no necesitan ni el permiso del Ayuntamiento ni el de los vecinos pero ojo, que para el resto de los casos, la forma de proceder es la siguiente:

El vecino que quiera cerrar su terraza debe contar (según el artículo 10.3 Ley de Propiedad Horizontal) con una autorización administrativa y el voto favorable de las 3/5 partes de vecinos que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación en la Junta de Propietarios donde se debata el asunto. En caso de los propietarios ausentes, tendrán 30 días a partir de la celebración de la Junta para indicar que se oponen al cerramiento de la terraza. Si pasado ese tiempo no han dicho nada, se entiende que su voto es favorable.

[Como consejo, sería interesante, para el propietario interesado en el cerramiento de su terraza, que consiguiera previamente la representación de los vecinos que van a estar ausentes el día de la celebración de la Junta, para que cuente directamente su voto como favorable a efectos de quorum].

También es muy importante consultar el Título Constitutivo, los Estatutos de la Comunidad si esta dispone de los mismos, o bien el registro del Libro de Actas, ya que si la posibilidad de hacer obras de cerramiento de las terrazas está incluida en alguno de esos documentos, el vecino interesado en el cerramiento solo tendrá que comunicarlo debidamente al Presidente, informando de la fecha del inicio de las obras. Y lo mismo digo si ya hay uno o más propietarios que realizaron el cerramiento de sus terrazas con anterioridad y no encontraron oposición. De acuerdo con los principios de igualdad y no discriminación (y con la lógica pura y dura) no podrán oponerse a un nuevo cerramiento de terraza.

Si un propietario realiza un cerramiento de su terraza sin haber obtenido la autorización de la Comunidad, se convocará expresamente una Junta de Propietarios en la que uno de los puntos a tratar en el Orden del Día será expresamente conceder un plazo al propietario en cuestión para la demolición de la obra, devolviendo la terraza a su estado original. Si transcurrido dicho plazo el propietario no ha procedido conforme a la petición de la Comunidad de Propietarios, esta podrá interponer demanda judicial.

Ojo, que si la Comunidad de Propietarios deja pasar el tiempo sin tomar ninguna medida contra el cerramiento este se convierte en un derecho adquirido y no puede hacerse nada. La Comunidad cuenta con un plazo de cinco años para oponerse al cerramiento, a contar desde la realización de la obra sin consentimiento.

Por último, señalar que el coste de las obras de cerramiento de terraza correrá a cargo exclusivamente del propietario que se beneficia de las mismas.

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Un comentario sobre “Comunidades de Propietarios: Cerramiento de terrazas.

  1. Buenas tardes. Muy interesante vuestro artículo. Quería plantarles mi situación y pedirles vuestra opinión legal al respecto ya que tiene mucho que ver con lo que ustedes exponen.
    Actualmente vivo en un edificio de alrededor de 50 pisos, que todos tienen un balcón/terraza en la fachada. Apróximadamente el 80% tienen el balcón cerrado con acristalamiento con ventanas de cristal y aluminio y no se si algunos con otro material tipo PVC. De estos cerramientos, prácticamente la mitad han utilizado ventanas de corredera y la otra mitad con cierres tipo bisagra. Y sólo existe un cerramiento de ellos que es de tipo “LUMON”, que son como cortinas de cristal, sin los marcos de aluminio.
    En los estatutos de la comunidad no pone nada en cuanto al tipo de cerramiento de terraza, pero si pone en un artículo “Expresamente se faculta a la junta directiva para desarrollar y diseñar los cerramientos que hubiera lugar en las terrazas de los pisos y zonas comunes, que una vez concluido se llevará para su aprobación a la próxima Junta General de Propietarios para su aprobación”.
    Además de esto, lo único que existe en cuanto a posible regulación de los cerramientos por parte de la comunidad, es un acta de una reunión de hace 20 años, justo al principio de existencia de la comunidad y de los estatutos, que simplemente mencionan que se pidieron 2 ofertas de cerramientos, una con ventanas tipo corredera y otra tipo cierre de bisagras. Y después de votación se decidió por mayoría las de tipo corredera, que además eran más baratas.
    La realidad es que hay de todo tipo, corredera o bisagra, pero todas con un aspecto visual uniforme.
    En la actualidad estoy en un contencioso con la comunidad, en la cual no tengo buena relación con el presidente. Y nunca de me he interesado en cerrar la terraza, pero necesito hacerlo ahora. Me gustaría realizar un cerramiento tipo bisagra similar a los que ya hay instalados en muchos pisos, puesto que me parece el mejor.
    Me preocupa el hecho de tener que pedir autorización a la comunidad, ya que podrían rechazármelo por el contencioso que tenemos y argumenten cualquier cosa o no argumenten nada. Podrían decir que se aprobó realizarlo tipo corredera, aunque como digo prácticamente la mitad lo tienen tipo bisagra.
    También he visto vuestro comentario que si fuera tipo movil, imagino se refieren a las cortinas de cristal, no haría autorización de ningun tipo. Eso mismo me ha dicho la empresa instaladora, pero serias dudas de que esto pueda ser asi y la comunidad me ponga problemas después de instalarlo y me demanden y me han quitarlo.
    Mi preguntas sería: ¿Podría instalarlo tipo bisagra? En tal caso ¿tendría que pedir autorización o simplemente comunicarlo?
    Respecto a si usara la instalación tipo movil, cortinas de cristal, en que me podría basar para tener garantías de no tener problemas a posteriori?
    Si finalmente decido la instalación de corredera, que parece (a priori) que tendría menos pegas. ¿podría hacerlo sin pedir permiso ni comunicar nada a la comunidad?
    Muchas gracias

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