Reparto de gastos en una compraventa de vivienda de segunda mano

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Los gastos que, tanto comprador como vendedor, deben asumir en relación a un acuerdo de compraventa de vivienda de segunda mano son prácticamente similares a los que se pagan si es una obra nueva. Vamos a encontrar las mayores diferencias en cuanto a los impuestos. A lo largo del post lo veremos con más detalle.

Si bien la ley determina qué gastos corresponden a vendedor (plusvalía y original de la escritura) y comprador (todo lo demás), es posible pacto en contrario para hacer un reparto distinto de los gastos, incluso el que todos los gastos queden a cargo de la parte compradora. Es perfectamente válido, en definitiva, aunque desde luego no es lo habitual.

  • Tasación: puede solicitarla el comprador voluntariamente. Puede ser interesante a la hora de fijar un margen para el precio de la vivienda.
  • Escritura pública de compraventa: lo normal es que el contrato de compraventa se firme ante Notario. Todos los Notarios de España cobran igual por dar el mismo servicio (lo más que pueden hacernos es un descuento del 10%), en base a unos aranceles notariales fijos (como curiosidad, deciros que están así establecidos desde el año 1989, ahí es nada). Están fijados en función del precio del inmueble.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad: muy importante este trámite para hacer válido el contrato de compraventa frente a terceros. También tiene un coste fijo, legalmente establecido en función del precio del inmueble (sin que pueda superar un 1% del coste del mismo).

Las escrituras de compraventa de viviendas de protección oficial tienen reducciones de carácter social en los aranceles.

  • Impuestos: Si bien en una vivienda nueva el comprador está obligado a pagar el IVA al vendedor, estando este obligado a su vez a liquidarlo en Hacienda, en las viviendas de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en adelante, ITP) el alternativo al IVA. Se calcula en función de un 6-10% aproximadamente (según la Comunidad Autónoma) del precio de la vivienda que conste en la escritura pública. Hay que liquidarlo previamente a la inscripción registral de la vivienda.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) será de liquidación obligatoria para el comprador siempre que pida una hipoteca. También en las compras de viviendas de segunda mano.

En cuanto al vendedor, deberá liquidar un impuesto municipal, la plusvalía, en función del aumento del valor del terreno durante los años en que ha sido propietario de la vivienda. Muy importante las novedades jurisprudenciales en relación a este impuesto, ya que no debemos basarnos en la diferencia económica entre precio de compra y precio posterior de venta, sino en el valor catastral de la vivienda, debiendo tener en cuenta las revalorizaciones y actualizaciones conforme al IPC. Desde que se firma la escritura pública de compraventa el vendedor (o, como hemos dicho antes, el comprador si se ha pactado así entre las partes) tiene un plazo de 30 días naturales para liquidar el impuesto.

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