¿Qué es la permuta inmobiliaria?

399677Existen multitud de páginas web especializadas en permutas inmobiliarias, ofreciendo esta figura como alternativa a la compraventa de pisos tradicional y cada vez con mayor presencia en el mercado, debido a la situación de crisis sostenida de hace ya varios años y la consecuente falta de liquidez.

Según la ley, el contrato de permuta es aquel mediante el cual una de las partes se obliga a dar una cosa para recibir otra; de esta forma, lo primero que se nos viene a la cabeza es una especie de “trueque”: cambiar una casa por otra. Y efectivamente no es más. Podemos encontrarnos con algunas situaciones en las que uno de los pisos tiene menor valor que el otro pactándose, además del intercambio de casas propiamente dicho, una compensación económica a favor de una de las partes. Aquí puede haber dudas a la hora de calificar ese acuerdo como “compraventa” o “permuta”, estando la clave en la redacción del contrato, donde debe quedar especificada la voluntad de las partes. Si no es así habrá que estar al valor económico del piso y la parte entregada en dinero: el valor superior es el que inclinará la balanza hacia una u otra figura. En caso que el piso tenga un valor superior estaremos ante una permuta y si, por el contrario, es la compensación económica la imperante, hablaremos de una compraventa.

311021Precisamente por lo anterior, para determinar exactamente el valor de tasación de las casas que van a ser objeto de contrato y si está justificada una compensación económica adicional, es importantísimo solicitar previamente certificación registral de las fincas en el Registro de la Propiedad. Esto además nos va a proporcionar información sobre las características de la finca y si está (o no) libre de cargas.

Parece que así planteado una permuta es una herramienta útil como ahorro, dada la ausencia de dinero como tal en el acuerdo; esto no es así exactamente, ya que la permuta lleva asociados unos gastos (al igual que la compraventa tradicional), que deben ser tenidos en cuenta:

  • Gastos notariales y registrales.

  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que recaerá sobre los dos inmuebles objeto del contrato.

  • Plusvalía.

  • Reflejo en la declaración de IRPF (correspondiente al ejercicio en el que firma el contrato) de la ganancia o pérdida patrimonial.

  • Hay que tener en cuenta el IVA en las permutas de terrenos para edificar: el momento del devengo del impuesto es el de la entrega del solar, no el de la construcción futura.

¿Y si una de las viviendas, o las dos, está hipotecada?

  • Si una de las fincas está hipotecada, el nuevo propietario se subrogará en la hipoteca.

  • Si ambas fincas están hipotecadas, ambas partes se subrogan respectivamente en cada hipoteca. Aquí es donde una permuta adquiere mayor complejidad y cobra más importancia si cabe el conocer (mediante certificación registral y catastral) el valor exacto de los inmuebles, para evitar desequilibrios contractuales y ver si debe mediar una compensación económica a favor de una de las partes.

Esto es así en teoría porque lo cierto es que el Banco tendrá mucho que decir: estudiará la solvencia económica del nuevo titular, el nuevo deudor, y aprobará o no la hipoteca. Pueden darse casos en los que la denegará y habrá que acudir a otra entidad bancaria para valoración. En definitiva, se complicará bastante el culminar con éxito la transacción.

En mi opinión, la principal ventaja de esta figura no es el ahorro como tal sino la posibilidad de generar liquidez en determinadas situaciones: como planteábamos antes, particulares que no pueden hacer frente a la hipoteca de su piso, pueden permutar este por otro de menor valor y recibir además una compensación económica a cambio. O bien personas mayores que ahora viven solas pueden permutar su piso por otro más pequeño, más céntrico o, en definitiva, mejor adaptado a sus necesidades actuales, recibiendo igualmente a cambio una compensación económica que le va a aportar un beneficio importante: liquidez.

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