¿Puede prohibirme la Comunidad usar mi vivienda para alquiler vacacional?

El hecho de que en una Comunidad de Propietarios haya viviendas destinadas a alquiler vacacional puede suponer ruidos indeseados, a deshora o, en general, llegar a ser molesto para algunos vecinos. No decimos nada nuevo y, de hecho, es una situación que en la práctica se da de forma habitual. ¿Hay alguna solución? ¿Puede prohibirse el alquiler turístico de viviendas de la comunidad? Pongámonos del otro lado: aquel que tenga en propiedad un piso en el que no está viviendo ¿ por qué no puede sacarle un rendimiento económico? ¿Hasta qué punto pueden negarle el resto de vecinos su derecho a sacar ese rendimiento de su vivienda, siempre que lo haga dentro de los usos y límites legales? La polémica está servida.

La duda que se plantea básicamente es, en definitiva, si las Comunidades de Propietarios tienen capacidad suficiente para determinar o prohibir un uso de las viviendas destinado a alquiler vacacional. Vamos a partir de la legislación básica en la materia, la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH), si bien es importante tener en cuenta que la mayoría de las Comunidades Autónomas tienen normativa propia en lo relativo al alquiler vacacional, y habrá que estar igualmente a sus disposiciones.

  • Prohibición expresa por parte de la Comunidad de Propietarios: La ley exige que sea necesaria la unanimidad de votos favorables de la Junta de Propietarios, de forma que si hay un propietario interesado (en la actualidad o en un futuro) en poner su vivienda en alquiler turístico siempre emitirá un voto desfavorable. De ahí que la ley prevé que cuando no se llegue a acuerdo la Comunidad tiene como última opción acudir al juez para que valore la situación y decida si cabe o no la prohibición. En caso que el juez resuelva a favor de la Comunidad de Propietarios, esta deberá incorporar dicha prohibición de alquiler vacacional en los Estatutos Comunitarios e inscribir el acuerdo (validado judicialmente) en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros (normalmente futuros propietarios de viviendas que integren la Comunidad de Propietarios).

  • Sin prohibición expresa por parte de la Comunidad de Propietarios: En caso que en la vivienda que está en alquiler vacacional se esté realizando una actividad “molesta”, la Comunidad puede acudir al juez para denunciar la situación y pretender que se prohíba continuar con dicho alquiler. Ahora bien, la carga de la prueba la tiene la Comunidad y puede llegar a ser difícil en la práctica que quede acreditado el carácter “molesto” de las actividades. Deberán tener una entidad suficiente, ser “de importancia”, para que el juez determine el cese de las actividades. Si esto ocurre así, el propietario de la vivienda en alquiler vacacional puede incluso ser condenado a indemnizar a la Comunidad por daños y perjuicios o, en casos graves, perder incluso el derecho al uso de la vivienda por tiempo de hasta tres años.

Para terminar, me parece relevante apuntar dos cosas:

  • Se prohíba o no expresamente el alquiler vacacional en la Comunidad de Propietarios, esta tendrá que acudir al juez en la casi totalidad de los casos y, en definitiva, quedará a expensas de su pronunciamiento.

  • En cuanto a la normativa turística de las Comunidades Autónomas, existen algunas que obvian este tema y otras que expresamente recogen la prohibición de alquiler vacacional cuando la Comunidad de Propietarios recoja en sus Estatutos dicha prohibición. Es decir, únicamente será válida la prohibición realizada conforme apuntábamos antes: unanimidad y si no, vía judicial. Volvemos al punto anterior: la Comunidad siempre dependerá de lo que diga el juez valorado el caso concreto que se le plantee.

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